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篇名: 『四大訣竅，教你算出購屋黃金比
作者: 媛柔	日期: 2011.10.09　　天氣: 　心情:

『四大訣竅，教你算出購屋黃金比例』**本文摘自‧HouseFun好房誌 2011/04/27
    買屋第一個重點，不是找哪裡房價漲最大，而是先算一算，哪個房子我買得起。購屋前的資金規畫，購屋後的房貸能力，甚至房貸佔家庭所得的比重，都是在買屋前要用金算盤算仔細的。
【文／洪淵　攝影／羅侹倬　圖片提供／好房誌資料室】
資金算盤1，用貸款能力回推可購屋總價
       目前不管是各大房仲網站、或銀行網站，都可以提供簡單的房貸試算服務，讓購屋族判斷自身房貸繳納能力，與可購屋總價。舉例來說，如果貸款800萬元，按照目前利率水準2％計算，每月房貸本息平均攤還繳40,471元。以貸款額佔房屋總價8成推估，大約可以買1,000萬元總價的房子。如果這個金額負擔較重，每個月只能負擔3萬元左右房貸，則貸款額必須降為600萬元，可購屋總價也降為750萬元。（見表一）
資金算盤2，如何儲蓄購屋自備款
       按照前面推算的貸款與總價的關係，總價750萬元，自備款至少要準備150萬元。如果每個月以3萬元左右來儲蓄，預估年報酬率以5％估算，3年僅能存到113萬元，必須要4年才能存到155萬元。但若這段期間投資報酬率拉高，或是每個月投資金額提高，也可增加自備款的金額。（見表二）
資金算盤3，預先評估升息風險
        先前各家銀行為搶食房貸大餅，大多祭出首年低利率的優惠，因此房貸利率多採取「前低後高」，但因為未來央行可能逐步提高利率，除了首年優惠外，也要先試算一下，萬一未來利率大幅上揚，所可能產生的貸款負擔。建議民眾購屋前最好親自走一遭銀行，詢問房貸的相關問題，或者找熟悉房貸市場的代書，以便多了解財務風險。在這邊先幫購屋族試算一下，如果貸款600萬元、利率2％，每個月要繳3萬354元。但若未來利率上升到3％時，每個月要多繳2,922元。而如果貸款1,000萬元，利率2％，每個月貸款本息繳5萬589元，若利率上升到3％，每個月要多繳4,871元。（見表三）
資金算盤4，嚴控每月房貸不超過家庭所得1/3
     ,先前資金充沛的低利率時代，許多人想辦法將貸款成數拉高的9成或想辦法超貸，認為可以以小搏大，快速擠入有殼階級。但是高貸款額的最大風險就是利率提高，萬一升息速度過快，讓房貸負擔快速攀升，有些人可能面臨繳不起房貸的窘境。不管你的房貸可佔購屋總價的幾成，一般建議，每個月的房貸負擔不要超過家庭月所得的三分之一。

※延伸閱讀：
‧算房8公式，看懂房屋人氣

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年4月號】

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