因行政院主計處發布住宅普查空屋率高達一九.四％，引發多數人直覺認為引導空屋轉租來取代社會住宅，是有效率且符合居住正義的良策。然而，空屋轉為社會住宅相當程度上卻是種一相情願的想法。過度偏重這個概念可能衝擊社會住宅的推動，也會成為不願推動社會住宅的官員或業者的藉口。空屋要不要拿出來出租，不是某人發號司令，屋主就自動各就各位。空屋所產生資源浪費，理論上稱為「沈沒成本」（sunk cost），是基於目前制度與市場環境下所造成，且須認賠的已耗費資本。認為空屋可取代社會住宅說法，其實是未經認真思考且過度簡化問題。

　空屋不是不能成為社會住宅，但我們要先思考空屋為何會空在那裡。除了過度老舊空屋外，空屋是因為屋主認為租金收入過低，或認為出租管理太麻煩，或只想轉售獲利…。亦即，短期內若要引導空屋出租，政策上必須提供更強大的經濟誘因，若加上對房客的租金補貼，則每單位（戶）的補貼總成本將會很高。

　我們對社會住宅興建的財務分析得知，在透過適宜的財務安排下，政府無須耗費太多財政資源，就可以廣泛興建可長期協助弱勢家戶的社會住宅，且每戶的協助成本相對最低。租金補貼是比較貴（財政負擔較重）且無法累積（花掉就沒有了）的方式，若再加上誘導空屋釋出的成本，根本就是無效率且不公平的作法。

　另一方面，強化租屋市場效率，讓國人安心租屋居住是正確方向，但出租之房屋是否要是空屋，其實並不重要。重要的是，該房屋要「願意」租給「社會經濟弱勢者」，這才是將民間租屋市場與社會住宅相互連結的重點。亦即，政策規劃上必須先募集願意承租給弱勢家戶的房東（可稱為愛心房東），並評估其住宅之品質，確認租金的合理性。政府可對該住宅的必要修繕進行補貼，甚至降低房屋稅與地價稅，或給予一定金額之補貼等等，但這樣的協助不應流於「青年住宅」概念，也不是所有具有申請租金補貼者都符合，而是針對「弱勢租屋」。政策上若希望降低空屋率並引導房東出租，最主要的策略是建構租屋服務平台，協助房東降低管理房屋的困難與麻煩，才是政策上應先著力的配套措施，不應只是呼口號的要空屋轉租。

　社會住宅政策不是降低空屋政策，降低空屋或住宅囤積，應該從提高持有成本與降低投機誘因著手，這是政策制訂上必須清楚區隔的觀念，不然就會淪入台中市政府目前預計規劃的住宅政策陷阱。台中市預備推出「幸福住宅」政策，他們的觀點是集合建商未能銷售的餘屋，然後以「幸福住宅」的名義包裝，再稍微降價出售給申請民眾，或讓民眾先承租，再以租金抵繳頭期款方式銷售。這是為建商解套的售屋策略，不是住宅政策。

　另外，營建署長說如果A7合宜住宅賣得好，還要再繼續推動更多合宜住宅。這是違背社會住宅精神，也違背降低空屋率的政策，希望政府要深切反省。更何況，A7合宜住宅目前以每坪十九.五萬元預售，表面上看似比周遭房屋便宜一點，但誰敢保證兩三年後的房價會比目前售價高，合宜住宅採取預售的方式就是一種重大錯誤。政策上怎能假借補貼名義，讓建商獲得明確且不低的利益，卻讓經濟比較弱勢的家戶必須承擔未來的價格風險。

　「居住正義」與社會住宅政策的推動，真的非常需要執政高層的正確認知與決心，整個社會討論了這麼久，非常多適切的政策建議也都已陸續提出，政府高層還死抱著「有土斯有財」的錯誤迷思，想盡辦法不願大力推動社會住宅，確實令人髮指。空屋轉用社會住宅的說法，本質上只是一種的藉口，應該適可而止。（作者為玄奘大學財務金融系副教授）