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篇名: 辦公租賃市場競爭激烈
作者: 無照&天蠍&B型滾	日期: 2008.06.13　　天氣: 　心情:

投資店面掌握345原則

http://tw.myblog.yahoo.com/jw!.y_S3ciIGA4AMMxVWsTMNLQ-/article?mid=3333
【經濟日報╱文／黃啟菱】

2008.01.09 轉貼自聯合新聞網http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4172076.shtml

由於有兩岸三通題材加持，2008年房地產市場，最夯的投資標的，莫過於店面。
圖／經濟日報提供

由於有兩岸三通題材加持，2008年房地產市場，最夯的投資標的，莫過於店面。不過，相較於住宅產品，投資店面的資金門檻高，倘若無法順利租出，勢必造成資金週轉壓力；對此，房仲業者提醒投資人，除了精選好地段之外，還要掌握住「345原則」，才能輕鬆當個包租公。

近來房市多空訊息混亂，自住型產品呈現「各自表現」格局，越來越多投資人開始關注店面市場、準備搶進。永慶店面事業部經理李元鳳建議，投資人在選擇店面產品時，務必要掌握「345原則」。

李元鳳說，所謂「345原則」，就是假若投資標的是市中心精華店面，最好能有2.5%至3%的投報率；市郊區捷運周邊店面，則起碼要有3%至4%的投報率；市郊區捷運站區以外的店面，則要有4%至5%投報率才適合買進。如果投資人在出手前，都能先試算投報率，就能有效降低投資風險。

李元鳳進一步解釋，例如台北市市中心商圈人潮集中，忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等區域，可說是一店難求，在這種情況下，如果投報率有2.5%至3%，投資人就可以趁勢進場卡位。

至於市郊區捷運站區周邊店面，如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等，雖不若市中心大型百貨商圈有高度集客力，但占交通便利之優勢，通勤人潮多，報酬率若有3%至4%，就可考慮投資。

而市郊區捷運站區以外區域，如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等，人潮集散力較不穩定，承租業者的經營穩定度相對較低；因此，店面投資的投報率就要設定在4%至5%，才能有效降低風險。

雖然有兩岸三通題材加持，店面市場詢問度越來越高，但2007年店面市場的整體表現，其實並不亮眼。根據永慶房仲集團資料顯示，去年第一季大台北地區的店面市場，延續2006年房市榮景，交易量較前年同期成長一成多；第二季受整體經濟環境下滑衝擊，店面成交量開始萎縮，較前年同期衰退約一成。

去年下半年更慘，各項房市利空指標紛紛出籠，店面市場也遭受波及，第三季店面產品的成交量，較前年同期明顯滑落了一成八，第四季更是衰退三成多，顯示店面市場交易量能逐步衰退。

對此，李元鳳分析，由於央行持續緩步升息、帶動房貸利率走揚，導致屋主資金成本節節高昇，治好維持高租金，才能維持一定的投報率；但受到經濟大環境不佳的影響，承租店面的業者願意付出的租金越來越少，屋主卻又不願降租，導致大台北地區部分商圈的店面空置率飆升。

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http://www.houseweb.com.tw/newsview.php?newsType=1&newsID=8752&GroupID=

台北市A級辦公室去年平均空置率呈現下降走勢，租金相對穩定上漲。信義計畫區仍是矚目焦點，但內湖科學園區廠辦的吸引力持續擴大，南軟三期也將在今年陸續取得使用執照，獲得不少外資企業青睞。

台北辦公室平均租金每坪約2,431元，信義計畫區仍是主要移入辦公商圈，Panasonic去年底搬入統一國際大樓最受矚目；台北101大樓除Google進駐73樓，LSI與AIG財富理財中心也將陸續遷入。目前，此區租金最高者仍是國泰金融中心，每坪3,500元。

展望今年，內科廠辦的吸引力持續擴大，包括利豐承租AIG大樓；NVIDIA將遷往內科明湖大樓，總承租面積達6,000坪；美國環球產物保險（AIU）也承租亞太經貿廣場，將作為後勤總部。

南軟三期預計3月與5月取得使用執照，總量體超過5萬坪，許多重量級外資企業均考慮進駐，初估已有七成面積洽談中。

信義計畫區由於可選擇大樓少，跨國性企業進駐意願強，華新麗華大樓今年對外招租，市場預期租金行情不低。另外，台北101高樓層開出每坪3,600元招租，帶動租金行情持續走升。

面對散戶投資人買辦公室的需求增加，瑞普國際總經理劉美華建議，台北市以敦化南北路、復興南北路、南京東路三段與忠孝東路四段等，有辦公商圈群聚的地段為首選，內湖則以西湖段瑞光街附近為佳。

由於台北市停車不易，上班族越來越依賴捷運站通勤，若要買捷運站周邊辦公室，步行時間最好不超過10分鐘以上，方便女性上班族。

劉美華說，辦公租賃市場競爭激烈，投資人不一定要買最新的辦公室，但物業管理一定要好，尤其有具知名度的物業管理公司進駐，才能讓租金保值。另外，避開有補習班、直銷商進駐的大樓，較易獲高付租能力、優質的房客青睞。

她強調，個人投資辦公室宜「買小不買大」，不僅易於出租，轉手也較容易，目前台北市中心100至200坪的辦公室最搶手，總價也僅3,000萬至4,000萬元，租金收益率約5%。

【2008/01/09 經濟日報】

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