避免租屋被坑所應注意法律規定-小強強(蒸發關檔中)│愛情公寓交友網站與聊天室

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篇名: 避免租屋被坑所應注意法律規定
作者: 小強強(蒸發關檔中)	日期: 2015.04.01　　天氣: 　心情:

最近這陣子總會看到幾則新聞
除了亞投之類的國家大事、政治新聞外
話說據路邊社統計好像一位張姓女房東也很「夯」啊

老實說這新聞我從一開始就注意到了
因為當她事發不久我手中剛好也有個類似的案子
幾乎都是如出一轍
但是這位張房東比較下血本還去找屋主租屋、從新裝潢隔間好轉租
我手中的對方房東雖然沒什麼大投資（自己有房有地，雖然只是部份……）則比較老奸，啊對不起，我是說「老成」
比較瞭解租賃生態也看的世面比較多
各種明的暗的手段比較「多元化」、打怪等級比較「高」……
所以相較之下我真的覺得張房東不過是「小菜一碟」
我真搞不懂怎麼有這麼多「傻帽」，對不起我是說「天真善良」，的房客中招
都還可以組成自救會了……（汗）

俺看了幾篇報導張房東變來變去主打的就那幾招
一、事後拿出對她有利的無中生有合約條款
二、利用隨便一碰就「爆炸」的爛建材求償
三、看屋下訂後改用他屋出租的偷天換日換屋詭計
四、事前收取高額押租金的穩賺不賠招數
所以結論她根本沒有心想租房子，只是希望妳自幾打退堂股再拿合約來恐嚇妳再要求扣押金或賠償
不過所謂知彼知己
因此其實看完那些手段後，要好好租間房，打敗那些「阿薩不錄」的妖魔鬼怪真的沒有那麼困難
今天借這機會讓偶來介紹大家幾招

首先妳需要沉著冷靜，深深吸一口氣然後拿出妳的殺氣（這世界上欺善怕惡的是真的有的，就有報導張房東對「鳩派」的房客不太敢惹）
絕對不要被對方拐的一愣一愣的
殺氣跟冷靜搬出來後再來妳得幹幾件事
一、所有合約都保存好，簽約時印章不離視線，任何跨頁的合約除非有特殊狀況條款，否則一律要用騎縫印，沒有蓋得那整頁都可以主張不生合約效力
二、依民法第４２９條第１項規定，租賃物修繕除契約另有約定或另有交易習慣外，本來就是出租人的義務（畢竟他收錢了啊），所以東西壞了沒法住了不要委屈自己，趕快跟房東反應，對於動不動就爛掉的豆腐渣不要客氣，立馬叫房東處理。要知道只要不是蓄意破壞，任何正常合理使用卻不合理的損壞都該是房東負責修繕的範圍
三、不論是可歸責於對造解約的事由而解約，或不可歸責於雙方之事由而解約，雙方都應參照民法第２５９條之規定，負有回復原狀的義務，所以要求返還所扣的押金以及未到期實踐的租金都是自己可以主張的權益
四、縱使簽約後也不要輕易接受換屋，要知道依約履行那是天經地義！如果對方遲遲不願意依約履行請拿筆來，準備寄份存證信函……
五、針對任何出租方義務未順利履約的爭議，例如上面講的不合理換屋，都應該依民法規定完成催告，催告要件很重要，這對事後法律上能不能站得住腳主張解約甚至債務不履行的損害賠償都有相當影響

但是催告為什麼要用存證信函？存證信函又該怎麼寫？

一、民法沒有規定催告一定要用什麼格式，但是一般來說為免日後雙方爭議以及處理慎重，通常採用存證信函方式催告，也因為存證信函郵局有留底所以比較不會有舉證爭議問題
二、催告建議應該要明確並給予合理的履行期限，以便取得對造於期限過後未能順利履約的法律效果。例如：無原因換屋致令原先帶看房屋無法實際入住時，催告就應該載明對方應限期（文到……日內，依實際個案狀況斟酌）內依約履行，致使承租方得於期限內順利入住該屋（住址……云云），以便日後萬一對方拒絕履行時得符合民法第２５４條解約權
三、催告應該合於法定次數，民法針對給付遲延與給付不能有不同催告期限，單純的客觀給付不能則更可以直接主張契約無效，而給付遲延則又區分為已規定履行義務時間之給付、無規定履行義務時間之給付以及依照特約或個案該給付不能於一定期間內給付契約目的即不達之情況，分別有應催告一次或兩次之規定
四、解約最好也能寄發存證信函，因為契約解除權之行使應為解約之意思表示，為免爭議所以最好也寄發存證信函，並得於該信函中一併為催告要求返還押金與未實現租金之意思表示

我手中這案子當事人最初可能不懂所以去議員服務處法律諮詢時間找了個律師幫忙寫了封解約的存證信函
但是也許是因為免費服務性質
所以那位律師很「忠實」地把當事人意見表達在信函中
忠實到幾乎忽視法律相關解約權行使的規定
以致於日後訴訟中要主張解約返還押金與預付之租金（兩個加起來一共近三十萬）實在……很疲弱……
也沒有符合我們前面講的催告次數要件
後來經過朋友介紹來找我
只可惜時間晚了點，很有可能因為解除權生效時間太晚，所以先前預付租金拿不回來，目前還在爭取中，已在地院簡易庭掛號

其實很多事情都可以不用弄得太複雜
導用法律風險管理的概念，並不一定什麼事情都要走上法院
有時候妳存證信函寫得好，在與房東談判時調理明確態度堅定
所謂的大野狼般的惡房東也可能可以小紅帽奶奶般的和藹慈祥
畢竟以俺數十年的人生歷練（賣老中，藉這機會再次強調注意喔俺真的不是十八，不要再光看外表就認為俺很年輕未經涉世了喔（嘆～～～～）記住）
再次強調所謂欺善怕惡是真的！絕對！毫無疑問！百分之兩百確定！真的真的有的～～～～～

口蘇……哥哥……輪家不會談判…………輪家只會彈琴啦
萬一真的這樣就找人幫忙吧
看是要找刺龍刺鳳兄弟還是要找法律諮詢幫忙還是要找文具行都可以

等等！找文具行幹麼？
自己買紋身貼紙貼上去就好啦～（……讓蕃茄飛～）

好了太久沒寫日記了
難得願意動筆就多寫點有的沒的吧

話說不知道有沒有人有看最近一集的陰屍路（話說我還是覺得這名字取得好，大陸純字面叫什麼行屍走肉，馬的一點感覺氣息都沒有）
第五季第十六集演完了
瑞克眼看就要被放逐了
結果她娘真的有燒香有保庇嗎
太狗屎了點
當晚就有人沒關社區大門結果幾個行屍闖進來
奮勇搏鬥後她老人家還可以扛著其中一具「戰利品」勇闖批鬥大會
更她娘的狗屎運還不只如此
打老婆的皮特醫生竟然就像約好時間一樣神準地（還是一樣她娘的狗屎運）拿刀闖入還誤殺了議員（大家應該還記得她在面試瑞克時說過要不是選上議員她就去當職業撲克牌玩手）老公
整個太扯太扯的她娘狗屎運（因為太憤愾所以一再、不斷地「憤怒」強調）
為什麼這麼這一切都剛好是要流放他的時後發生？
為什麼好死不死加百列牧師那天下午要去散步尋死？
為什麼牧師散步回來守門的剛好是他？打招呼後剛好要談艾登事情？講完剛好要趕著去參加批鬥會（講得好像幾乎所有社區都要去一樣，結果現場根本沒超過三十個人，扣掉議員黛安娜她家、皮特他水性楊花的老婆、瑞克那掛剩下不到十個）？趕著去又剛好決定留給加百列關門？她娘的怎麼那麼多剛好？門就在妳講話旁邊，妳他媽的講完順手關上，作人有點後手是會死膩？
最幹的「剛好」不僅是這樣
妳他媽的皮特專挑瑞克扛著死屍到會場後跑來幹麼？妳老兄要來不是應該早來了嗎？如果妳不想來不是應該就不來了嗎？早不來晚不來，偏偏這時間來？還偏偏等瑞克發表完那番高論後才闖進來？你他奶奶的早點拿刀衝進來打斷瑞克演講是會死膩？結果你看好吧，就因為這時間才闖進來還真他媽的死了！
還有我說黛安娜她老公沒事闖來搶刀幹嘛？你一把年紀了畫圖蓋圍牆還行，動刀動槍的這技術活就別往自己臉上貼金了！看吧葛屁了吧！
最重要的是如果那世道真的如瑞克這樣講的才活得下去（老實說看完終點站那些人我可以理解他為什麼要這樣說）
那為什麼過了這麼多年這社區都還在？單純的好運不能解釋一切好嗎？畢竟這不是一年、兩年，片子沒有到底過了講多久，但是從第一季看到第五季，從夏裝穿到冬裝幾次了？少說也過四、五個年頭了吧！

罵幹歸罵幹
但是俺還是會想看第十七集
俺還是想知道摩根這奇怪的耙子（簡稱「奇耙」）到底怎麼歷經滄桑（從第一季這傢伙就出現過了）到現在
所以人有時候就這樣犯賤（嘆）

標籤: 閱讀寫作法律

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